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戴方在楼市新的调控下能否打压房价容易

发布时间:2021-08-31 13:52:57

戴方:在楼市新的调控下能否打压房价?

在这里 “十一”黄金周期间,北京、上海、深圳、厦门等城市出台了房地产调控的实施细则。对此,市场人士认为,如新的调控政策能不打折扣地实施,对房地产市场会有显著影响,刚刚抬头的房价或被有效抑制。    9月29日,多部委集中出台楼市调控的后续政策。此番调控的重心依然是“压制需求”主要包括:限购多套商品房、提高靠前套房首付比例,实行差别化的信贷、契税与所得税优惠政策。    此前被称为“史上较严厉调控”的“国十条”,一度被认为能有效抑制高房价。但是,该政策出台后,商品房成交量仅仅有了两个月的低迷,进入8月,成交量反而明显反弹。而调控的重点—房价—并没有实质性下降,甚至有反弹之虞。    于是,就有了9月底中央政府的进一步调控。那么,此次北京、上海、深圳、厦门等城市的房地产调控措施,能否有效抑制虚高的房价?房产限购令、提高首付比例,差别化信贷和税收政策,对房地产市场到底有何影响?    浙商证券房地产分析师戴方认为,“限购令”等行政性手段,并非市场化的调控,只能是过渡性的;而开征房产税,更需要谨慎为之。房地产调控的重点,较终必须回到解决供求不平衡这一根本矛盾上来。    戴方指出,当前的调控政策以“压制需求”为导向,普通商品房需求者受影响较大。而政府主导的保障性住房,仅仅面向特定的群体,正常的购房者被排除之外。这就使商品房供需矛盾非但不能缓解,反而有日益加深之势。    市场观望情绪将再次出现。限购政策的出台,将减少商品房成交量,进而减少开发商的销售回款;商品房预售资金监管、土地增值税的稽查与清算,将进一步压缩房企资金运用空间。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资收紧的背景下,房地产行业资金链日渐趋紧。    在他看来,尽管当前房地产企业现金相对充裕,能够支撑相对长的时间,但在不正常的市场环境中,资金链考验仍将存在。资金链趋紧,的确能迫使开发商加紧推盘、降低房价,以求快速回笼资金。    但是,戴方同时指出,资金链的压力也将迫使开发商缩小战线、减少拿地、延迟开工,以减少资金的流出,较终带来的是商品房有效供给减少。因此,资金链趋紧是把“双刃剑”,未来房地产市场供应将出现更多不确定性。    在谈到房产税政策时,戴方强调,房产税“承受了不可承受之重”。在房价调控未能奏效的背景下,房产税被视为较后的“核武器”。但众望所归的房产税,是否真的能将房价调下来,“依然存在很大的不确定性”。    首先,房产税作为一项普通的税收,其基本职能是调控收入分配,在衍生职能上才涉及商品房供求的调控,调控房价并非是房产税的优势所在。其次,在当前的市场环境中,房产税的政策重点究竟是抑制购房需求还是“挤泡沫”,后果大不一样。    征收房产税,重点究竟是旨在让拥有多套房的购房者将多余房子抛出,还是让没有买房的人形成“房子买得起未必养的起”理念,抑制购房需求?如果房产税税负过低,多套房拥有者“抛房”效应难以出现。而过高的房产税,可能导致城市中低收入者“破产”,成为“压死骆驼的较后一根稻草”。    戴方指出,房产税涉及征收对象、范围、免征额度、免征方式、税率、税率方式、评估价格等参数,如各种参数设置不科学,不仅不能有效调控房价,而且还会造成房地产行业乃至宏观经济的“硬着陆”,或房价的再次暴涨,房地产市场将更为扭曲。

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