深圳楼市火爆难在北上广复制

近期，随着楼市快速回暖，深圳市二手房、新居平均成交价格环比上涨幅度连续多月领先全国。深圳楼市的火爆引发一些购房者的畅想：其他一线城市会否出现一样行情？我们认为，深圳房价短期内出现的快速上涨现象，很难在其他一线城市复制。

市场机构克而瑞的数据显示，自今年3月份开始，深圳一手房价格已连续三个月领涨。尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。事实上，自去年楼市 9 30政策 开始，深圳房价已连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间 房价暴涨、业主提价、日光盘再现 等新闻屡见报端。

不过，细究而言，近期深圳房价上涨，除得益于在 3?30政策 刺激下楼市全面趋暖的大背景，更重要的是这个城市本身的独特因素使然。因此，这种上涨行情在一线城市中并不具有普遍性。不仅如此，就深圳而言，造成价格短时间上涨的背后因素目前正在消弱，上涨势头难以为继。

北上广深等一线城市，在政策环境、市场环境和土地资源上各有特点。深圳是土地稀缺最为严重的一线城市。虽然深圳曾主导了我国初期的土地市场化改革，但是由于土地总量原因，住宅用地市场终年处于 零供应、零成交 的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的 城市更新 模式。土地紧缺传递到住宅市场终究造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内 供小于求 的局面尤甚于其他一线城市，这在全国市场其实不多见。易居房地产研究院的针对国内35城市楼市库存的统计数据显示，截至2015 年4 月底，受监测的35 个城市中，作为一线城市的深圳存销比数值最低，仅为7.4 个月。

据统计，自2014年1月以来，深圳只有两幅纯宅地出让。这自然是促使深圳房价短时间迅速上涨的第二大因素。新入市的楼盘纷纷冠以 绝版新盘 等美名，因此开发商普遍提价销售。除此之外，配合以 排队抢房 、 日光盘 、 天价房 等营销炒作概念，进一步放大市场房源短缺现象，刺激购房者加速入市。

与深圳相比，北上广三大一线城市虽然一样处于限购政策背景之下，但是供求结构相对平衡，并未出现像深圳一样的短时间紧缺局面。从库存去化周期来看，截至5月底，深圳商品住宅存量只能够卖6个月左右，而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。

依照同策咨询研究部的判断标准，市场去化周期如果小于8个月，该城市楼市则明显供不应求，房价会快速上涨，深圳就是这个状态；反之，如果去化周期大于15个月，那么该城市明显供大于求。从该指标来看，北京、上海目前市场库存去化周期处于公道区间，价格不具有快速上涨的因素。因此，一线城市除深圳外，其他3大城市不管新房而是二手房成交价格也相对理性。

如此看来，北上广很难复制深圳近期的楼市火爆行情，而深圳房价在短期火爆后也恐将回归正常区间。